土地買賣流程圖解｜買賣流程、過戶辦法與注意事項一次搞懂（2025 最新版）
土地交易不像日常買賣那麼簡單，它涉及產權確認、契約簽署、稅金計算與過戶登記等一連串程序。對於沒有相關經驗的人來說，光是聽到「登記」、「契稅」、「不動產轉移」等詞，就已經開始緊張。
這篇文章會用圖解方式，帶你一步步了解土地買賣的完整流程、需要準備哪些文件、注意哪些風險，讓你在交易過程中少走冤枉路、避免法律爭議。
我可以怎麼賣土地？流程前你要先知道這些
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在正式進入買賣流程之前，有三件事情你必須先確認：
1️⃣ 確認產權是否完整與可出售
不是所有登記在你名下的土地，都能馬上拿去賣。例如：
- 土地是繼承來的，但還沒辦繼承登記 → 不能賣
- 持分土地 → 只能賣你持有的比例，不一定能完整移轉使用
- 地上有他人建築物 → 可能涉及地上權或其他糾紛
建議先到地政事務所申請「地籍謄本」，確認土地的所有人、面積、用途與是否有抵押或限制登記。
2️⃣ 雙方協商好價格與條件
賣方與買方通常會自行協商好交易價格與付款方式。重要的是：
- 是否含稅？誰負擔稅費？
- 訂金與尾款何時支付？
- 有無違約責任條款？
在金額大、過程長的土地交易中，一定要白紙黑字寫清楚！
3️⃣ 要不要找仲介、代書、或地政士？
如果你對整個交易流程不熟悉，建議找有經驗的代書或地政士協助會更保險，尤其是產權複雜（例如多人持有、繼承地）時。
- 土地是繼承來的，但還沒辦繼承登記 → 不能賣
土地買賣完整流程（圖解 + 分步說明）
土地買賣流程可大致分為以下五個階段：
- 確認產權：確認產權、是否能出售、是否有抵押、共有人是否同意
- 議價與簽約：雙方議價 → 草擬契約書 → 雙方簽名並蓋章
- 支付訂金／定金：買方支付一定比例訂金，作為交易誠意保證
- 辦理稅務與報稅：準備文件 → 報繳土地增值稅、契稅等
- 過戶登記：完成付款 → 前往地政事務所辦理移轉登記
整個流程平均需 7～30 天不等，依照文件備齊狀況與是否有稅務爭議而定。
土地過戶怎麼辦？稅金、文件、時程說明
土地「過戶」就是法律上稱的「所有權移轉登記」，是整個交易最後一哩路，也是最不能馬虎的部分。
✅ 土地移轉登記流程
- 填寫移轉登記申請書
- 檢附所有相關文件（詳見下段）
- 至地政事務所臨櫃辦理
- 繳交登記費與書狀費
- 等候登記核准（通常約 3～5 個工作日）
✅ 需要準備哪些文件？
- 買賣契約書
- 土地所有權狀（若遺失須辦理補發或說明）
- 雙方身份證／印章／印鑑證明
- 土地增值稅繳清證明
- 契稅完稅收據
📌 圖建議：土地過戶文件清單（買方／賣方分開）
✅ 地價稅與契稅怎麼算？誰來繳？
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稅項 |
負擔方 |
簡介 |
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土地增值稅 |
通常由賣方 |
依照土地公告現值計算 |
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契稅 |
通常由買方 |
依照成交金額 6% 計算 |
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登記規費 |
通常由買方 |
依地價或面積收費 |
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代書費 |
雙方協議 |
依案件複雜度而異 |
常見錯誤與注意事項
1️⃣ 定金與違約金沒寫清楚 → 雙方產生爭議
→ 建議明確註明「訂金性質」與「違約責任金額」
2️⃣ 自己辦登記但文件不齊 → 地政事務所退件
→ 常見如印鑑證明過期、增值稅未繳清
3️⃣ 共有土地未經其他持有人同意即賣出 → 無效交易
→ 須所有共有人簽署同意或辦理分割後再賣
4️⃣ 款項未妥善安排 → 雙方對付款順序有爭議
→ 建議搭配信託帳戶或分期支付書面流程
地政士／律師／代書的角色與建議配合方式
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專業人員 |
可以幫你做什麼？ |
建議使用情境 |
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地政士 |
登記流程、稅務申報、產權確認 |
一般土地買賣、過戶、繼承案件 |
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律師 |
合約爭議處理、協調糾紛、訴訟代理 |
產權複雜、家族紛爭、違約爭議 |
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代書 |
合約撰寫、跑件服務（含陪同過戶） |
僅需流程協助、案件簡單 |
安心完成土地買賣，流程專業、保障權益
土地買賣金額大、步驟多、流程複雜，任何一個環節出錯，後果都可能導致交易無效甚至產生訴訟糾紛。若你不熟悉登記流程、不確定文件要準備哪些、不清楚稅金怎麼繳，就別自己硬著頭皮來。
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