強制分割成功案例解析｜賴大姐家族土地糾紛的裁判分割實務經驗
賴大姐的父親(大房)與二名叔叔(二房、三房)共有土地，並且在上面各自興建樓房居住，原本和睦而處，相安無事，結果第一代陸續過世後，各房的繼承人開始對於土地的使用範圍產生爭執，嚴重時甚至破口大罵，大打出手，彼此告上刑事法庭。
由於土地一直沒有辦法協議分割，這個糾紛與矛盾存在了幾十年，親戚之間比鄰而居，雖每日近在咫尺，卻形同陌路，彼此嫌惡猜忌，相見不如不見，對於生活品質實在有很不好的影響。
在因緣巧合之下，賴大姐由其他客戶介紹到我們事務所來，經過深入討論，了解整個家族事發源流，以及現場仔細會勘土地與建物後，為了幫助賴大姐全家儘快解決已經存在幾十年的土地紛爭困擾，我提議訴請法院進行土地的裁判分割，並先為所有的土地共有人繪製可行的土地分割方案，後來獲得法院的認可，判決書採取了上開土地分割方案，於判決確定後，我們事務所接著為賴大姐全家辦理土地分割的地政登記，幾十年的糾紛與痛苦總算順利落幕。
點擊詳見完整案例：賴大姐家族土地分割案
為什麼持分土地難以處理？
在台灣，很多土地是由家族共同持有的「共有地」，這在繼承後特別常見。而所謂的「持分」，是指每位繼承人或共有人的擁有比例，例如某筆土地登記為甲、乙、丙三人持有，各占 1/3，就是典型的共有關係。
問題在於，共有土地的權利雖有劃分，卻無法「實體上」劃定哪一塊是誰的。只要沒有完成分割，任何人都不能單獨出售某一區塊，也不能自行申請建照、貸款，甚至若有人使用這塊地，也無法對他提出侵占，因為理論上大家都有權使用整塊土地。
這也解釋了為什麼許多家庭在處理繼承土地時，會陷入「卡住的局面」：
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有人想賣，有人想留
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有人想蓋房，有人住在國外聯絡不上
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想貸款但銀行說「這塊地是共有的，不能借」
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若無法協商一致，又不想無止盡拖延，這時就可以考慮走法律途徑，也就是「強制分割」。
什麼是強制分割？適用條件有哪些？
所謂的「強制分割」，是指當共有土地無法透過協商進行分割時，由法院依法裁判的分割方式，保障想主動處理的共有人的權益。
與之相對的是「協意分割」，也就是所有共有權人都同意分割方式後，自行辦理的登記程序。強制分割是不得已的手段，但在無法共識、長期僵局時，是一條可能解套的合法之路。
強制分割的依據是《民法》第824條：「共有物之分割，得由任何一共有人請求。共有人間不能協議分割時，得聲請法院裁判之。」
這條文明白規定：只要是共有權人之一，都可以單獨向法院提出分割請求，不需要他人同意。
適用條件：
- 持分土地已有明確登記，當事人具共有權
- 經協商無果（建議保留溝通紀錄）
- 土地可進行實物分割或具拍賣價值
以下情況則不適用強制分割：
- 面積過小（例如依法不得分割的農地）
- 公設道路、公園等不可交易用地
- 特殊約定共有、或法律禁止分割的情況
流程怎麼跑？需要準備哪些文件？
即使走上強制分割這條路，我們仍建議當事人先嘗試與其他共有權人協商，並保存對話紀錄（如LINE截圖、書面往來），以利後續證明已善盡溝通義務。
若協商無果，流程將由法院接手，主要步驟如下：
強制分割流程：
- 向法院起訴
- 法院受理後進入審理程序
- 判決是否可行實物分割（實際劃分範圍）或需拍賣變價（變現後分配）
- 判決確定後，依裁定方式執行分割登記或拍賣程序
建議準備的文件包括：
- 申請人身分證影本
- 共有土地地籍謄本
- 共有情形證明（如繼承登記資料）
- 過往協議紀錄（如通訊紀錄、會議記錄）
- 強制分割起訴狀
費用怎麼算？誰來負擔？
多數人對費用有誤解，認為是「誰提出誰負責」，但實際上，費用是依據分割後持分比例「共同分擔」，不會讓主張分割的人單方面承擔全部費用。
費用項目大致如下：
- 裁判費用：依起訴共有人的持分乘以全部土地公告現值計算的一定比例，大概有百分之一
- 代書／律師費：若聘請專業協助撰寫聲請狀、出庭代理等，視案件複雜度與所在縣市而定
- 登記與稅務費用：分割完成後需辦理過戶登記，可能涉及土地增值稅、契稅、登記費等
常見問題一次解答（FAQ）
Q1：我可以一個人聲請強制分割嗎？
可以。根據《民法》第824條，任一共有權人皆可單獨聲請，無需其他人同意。
Q2：對方不出面也能成立嗎？
可以。法院會依法送達文書，即便他人不出席，審理程序仍可進行。
Q3：土地太小不能原物分割怎麼辦？
若土地不符分割面積，或不適宜實物分割，法院會採變價分割方式處理。
Q4：有人不願賣，也能走強制分割嗎？
是的。強制分割正是因為「有人不同意」時的法律解方，只要符合法律要件即可聲請。
分割持分土地案例回顧與重點提醒
賴大姐在長年協商未果後，選擇走法律途徑，從聲請法院到完成地政登記，歷時近二年，最終順利獲得自己可運用的土地區塊。他表示：「雖然過程不簡單，但總算畫下句點。」
這段經歷提醒我們：
- 🧑💼 專業團隊（地政士＋律師）協助是關鍵
- 🗂️ 前期準備越完整，後續審理越順利
- 🧭 溝通若無共識，可考慮啟動法律程序，避免情緒累積、耽誤規劃
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